무무의 부동산 계약을 위한 사전정보 - 부동산 공제증서

안녕하세요 무무예요!!

여러분 7월의 마지막 주말을
잘 보내고 계신가요?
일요일인 오늘 뉴스를 보니
연일 태풍 '송도'와 '트라세' 🌪
관련 기사가 올라오고 있는데요

덕분(?)에 잠시 무더웠던 여름이
소강상태를 보일 것 같아요
태풍으로 인한 피해가 없도록
각별한 주의가 필요할 듯해요.

농업인과 어업인들에게 있어
태풍은 어쩌면 피할 수 없는
숙명 같은 녀석일 텐데
모쪼록 태풍에 대비하여

농가의 피해가 없도록
철저히 준비하시길 바라며
무탈하게 태풍이 지나가길
저 무무도 함께 기도할게요!🙂

오늘 제가 준비한 글은
저번 부동산 편을 준비하면서
언젠가는 한 번쯤 다뤄야 하지
않을까 하는 생각이 든 소재가
있어서 준비해보았어요.

'부동산 공제증서'

부동산 공제증서 다들 한 번쯤
듣거나 보셨을 텐데 보통 부동산
매매나 전월세 계약이 이뤄지면
중개사님이 마지막에 계약서와
함께 동봉하여 주시는데

'공제증서'에 대해 정확히
알고 계시는 분들이 생각보다
많지 않은 것 같아 이번에 제가
'부동산 공제증서' 편을
준비해보았어요.

그럼 먼저

이 공제증서가 어떻게
생긴 건지 잘 모르시는 분들이
계실지 몰라 제가 가지고 있는
공제증서를 사진 찍어왔어요.📸

함께 보시죠!

부동산 공제증서

▲위 사진은 제가 작년에 부동산
계약을 하고 난 후에 받은 공제증서예요.

공제증서라는 게 특별히 양식이
바뀌는 경우가 없기 때문에 보통
계약 후에 받으시는 공제증서는
획일화된 문서 형태를 갖추고 있어요.

자 그럼 이 공제증서라는 게 어떤 건지
우선 공제증서가 갖고 있는 의미를
살펴보도록 해요.

렛츠 무무!!

자료출처 - 네이버 지식백과

▲우선 네이버 지식백과에는
이렇게 정의가 되어있는 모습을
확인하실 수 있습니다.

이 내용을 간추려 설명하자면

"공인중개사를 통해
부동산을 계약할 때
공인중개사의 고의 또는 과실로
인한 손해가 발생하였을 시
한국공인중개사협회나
보증보험 회사로부터 중개업자
대신 피해금액을 보상해
준다는 증명서이다."

(간략하게 설명을 하려고 해도 이보다
더 정확한 해석은 없는 듯.. 해요😅)

그럼 왜 무무는 이렇게 쉽고
누구나 쓱 한번 읽고 이해할 수
있는 이런 간단한 걸 굳이 포스팅
하려는 걸까?🙄

저도 사실 이번 주제를 선정하고
글을 쓰기 전까지는 공제증서에 대해
크게 관심을 갖고 보진 않았거든요
그런데 저도 최근에 우연한 계기로
'공제증서'의 숨은 의미를 알게 되었고

이런 중요한 사실을 여러분도
하루빨리 알고 계셔야 더 큰 피해를
예방할 수 있다고 생각하여
이렇게 포스팅 주제로 선정하게
되었어요.😀

그럼 '공제증서'에 대해
자세히 한번 살펴보도록 할게요.

먼저 우리가 부동산을 매매하거나
전월세를 계약할 때 대부분 부동산
혹은 공인중개사 사무소를 먼저 방문합니다.

해당 사무소에 방문하면 공인중개사
분들을 만나시게 되고 집을 소개받아
계약하는 경우가 보통이죠.

여기서 무조건 중개인을 끼고
계약을 맺어야 하나요?라고
물어보신다면 꼭 그런 건 아닙니다.

다만

개개인들끼리 중개인을
끼지 않고 계약을 맺는 것도
가능하지만 혹시라도 문제가
발생하게 되면 문제를 해결하는 데는
많은 시간과 비용이 따르기 때문에
보다 안전하고 신속한 거래를 위해
중개인을 끼고 거래를 진행하는 게
일반적인 거죠.

근데 만약에 중개인을 끼고
거래를 하였는데도 중개인의 고의나
과실로 인한 피해가 발생하였다면 어떻게
해야 할까요? 특히나 매매의 단계에서
이런 일이 발생한다면 그 피해액은
정말 클 텐데 말이죠.😨

이게 바로 '공제증서'가 나온 배경이에요.
중개인의 끼고 계약을 진행하였음에도
불구하고 중개인의 고의나 과실로
인한 피해가 발생 시 그 피해액을
보상받기 위해 '공제증서'가 일종의 보험의
역할로 거래 주체인 우리를 보호해주는 거죠.

따라서

중개인은 의무적으로
개인 중개업자는 최소 1억 원,
법인의 경우는 최소 2억 원 이상
한도로 공제 가입을 의무로 해야 합니다.

앞서 보여드림 '공제증서' 에는

1️⃣. 공제번호
2️⃣. 중개인의 성명
3️⃣. 등록번호
4️⃣. 사무소 명칭
5️⃣. 사무소 소재지
6️⃣. 공제금액
7️⃣. 공제기간

이렇게 기입되어 있는 걸
확인하실 수 있는데 여기서
대부분의 계약자들이
이 공제증서를 받고 공제금액을
확인하시고 혹시라도 문제가
발생하게 되면 공제금액
1억 원을 100% 보상받는 줄
알고 계시지만

공제증서에 숨은 의미를
모르시기 때문에 그렇게 착각
하실 수 있을 거예요.

사실 저도 저번 시간에 말씀
드렸지만 이사를 꽤(?) 많이
다녀봤고 그 과정에서 공제증서
를 매번 받아봤지만 이 공제증서
에 대해 자세히 설명해주시는
중개사님은 단 한분도 없더라고요.
그래서 저 역시도 지금까지
그렇게 착각하고 있었고요.😓
(이점은 앞으로 조금씩 개선해 나갔으면 좋겠습니다..🙆‍♂️)

그래서 제가 지금부터
공제증서의 숨은 의미를
천천히 알려 드릴 테니
여러분도 계약에 앞서
한 번쯤 꼭 필히 참고하시길
바래요.


1️⃣. 공제금액 1억 원은 100% 보상받기 어려울 수 있다.

처음부터 타이틀이 너무 충격적이죠?
저도 이번에 공부하면서 알게 된 숨은
의미를 알고 무척이나 놀랐습니다.😢

여기서 많은 분들이 공제금액을 보고
손해 발생 시 1억 원을 무조건 100%
보장받을 수 있다고 생각하실지도
모르지만 현실은 100% 보장받기
어려울 수 있다가 맞는 표현 같아요.

여기서 말하는 공제금액 1억 원의
숨은 의미는 계약 건당 한도가 아닌
중개업소의 1년 동안의 한도라는 점

다시 말해,

개개인의 계약 건당 손해 발생 시
한국공인중개사협회, 보증보험회사가
공제금액을 1억 원씩
피해 금액 보상을 해주는 게 아니랍니다.😲

만약, 피해 당사자가 본인을 포함한
여러 다수일 경우 보장받는 금액 역시
적어진다는 의미를 갖고 있는 셈이죠.

더 나아가 중개업자가 지급한도인 1억 원을
초과한 상태라면 보상을 단 한 푼도 받지
못하는 상황에 직면하게 되는 것이죠.🤬

결국 1억 원이라는 한도 내에서 피해자끼리
안분하여 나눠 갖는 셈이죠.



2️⃣. 공인중개사의 고의 또는 과실을 입증하기가 매우 어렵다.

앞서 공제증서의 정의를 면밀히 살펴보면
이렇게 정의되어있다는 걸 확인하실 수 있는데

' 공인중개사의 고의 또는 과실로 계약자에게 손해가 발생하였을 경우'

바로 이 부분이에요.
중개인의 고의나 과실을 소명하고
입증해야 다는 게 사실상 어렵습니다.😤

또한, 중개인의 고의 또는 과실이 인정되더라도
거래 주체자인 우리에게도 주의의무가 있기에
과실이 상계되어 실제로는 모든 보증금을
전부 받기에는 현실적으로 매우 어려운 거죠.
(아.. 놔...😡)

여기서 혹시 상계란 단어가 생소하신 분들이
계실지 몰라 먼저 상계의 뜻을 알아보도록 할게요.

자료출처 - 네이버 지식백과

상계(相計): 서로 상(相), 셈할 계(計)
채권자와 채무자가 서로 같은 종류를 목적
으로 하는 채권, 채무를 가지고 있는 경우
그 채무들을 대등액에서 소멸하는
단독행위를 말해요.

쉽게 말해, 우리가 자주 쓰는 말로
'쌤쌤 하자'
'퉁치자'
라고 이해하시면 편하실 거예요.😉

다시 돌아와
과실이 일어나기까지 거래 주체인
우리 역시 주의의무가 있기에
중개인의 고의 혹은 과실을 발견하면
그 즉시 확인하여 수정하고 문제의 발생
을 사전에 막았어야 하는데 그런 주의를
기울이지 못한 거래 주체인 우리에게도
과실이 있다고 보고 과실을 상계하는 거죠.

이렇게 과실을 상계하게 되는 행위를
'과실상계'라고 하는데
과실상계가 되어버리면
사실상 모든 보증금을 다
받기는 어렵다고 생각하시면
될 거 같아요.😢

그러니 여러분도 꼭 아셔야 할 게
'공제증서'가 여러분의 모든 보증금
을 보장해준다고 확신하지 마시고

여러분 스스로가
계약에 있어 잘못된 부분은 없는지
여러 번 체크하시고 계약에 싸인
혹은 날인하시고✍

계약은 항상 신중하고 꼼꼼하게
검토한 후에 진행하시길
바랄게요. 😀

또한, 요즘 공인중개사 사무소에
중개보조원으로 일을 하고 있는 분들이
계시는데 가급적이면 중개보조원을
통해 계약을 하지 마시고, 사무소를 대표하는
대표 공인중개사를 통해 계약을 하시길 바래요.

물론 계약 시에는 대표 공인중개사 직인을
날인하지만 중개과정에서의 법률적인
설명은 공인중개사 자격증을 소지한
공인중개사님들이 더 자세히 알고 계시기
때문에 계약에 있어서 만큼은

중개사 자격증을 소지한 분을 통해
계약을 진행하시는 게 사고를 미연에
방지할 수 있는 일이라고 생각합니다.🙂

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오늘 제가 준비한 주제는 어떠셨나요?🙂
혹시라도 제 글을 현업에 종사하시는
중개사님들이 보셨다면 조금 불편해
하실지도 모르겠지만, 저도 이번 편을
준비하면서 많은 고민 끝에 글을 쓰게 되었네요.

실제로 저희가 살아가면서 계약할 일이
많으신 분들은 정말 많겠지만 적으신 분은
몇 년에 한 번 하실까 말까일 거예요.
계약을 자주 하다 보면 저처럼 의문을
품고 공부하시는 분들도 계시지만

계약의 건수가 적으신 분들은 대게
중개사님들만 믿고 계약을 하시는
경우가 많기 때문에 그런 분들을
위해서라도 이번 포스팅을 준비
해봤어요. 흔히 우리가 하는 말
중에 이런 말이 있잖아요

'아는 만큼 보인다'

큰 금액이 오고 가는 부동산 계약
만큼은 우리가 아는 만큼 꼼꼼하게
체크할 수 있더라고요 그래서
오늘의 주제를 '공제증서' 편으로
잡았다는 점 이해해주시길 바랄게요.🙇‍♀️

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오늘 무무가 준비한 글은 여기까지예요.😀
다소 글 주제가 민감한 부분이 있어서
고민을 오랫동안 하다가 올렸는데
그래도 여러분께 유익한 시간이었으면
좋겠네요.

긴 글 끝까지 읽어주신 여러분께 감사의
말씀을 전하며 다음에도 알찬 정보를
가지고 다시 돌아오도록 할게요.

남은 주말 재미있게 보내시고
내일도 힘내서 8월을 맞이 해봐요! 💪

여러분 모두 오늘 하루도 고생하셨습니다.

그럼

안녕!!