안녕하세요 무무예요!!
여러분~ 다들 잘 지내셨죠?!
8월이 되고 '무무의 소담소담'
블로그의 첫 포스팅이네요!
저는 갑작스러운 출장으로🛫
며칠 동안 바쁜 날을 보내다
일이 어느 정도 마무리가 되어
지금 노트북 앞에 앉아 있어요.😊
그동안 여러분은 어떻게 지내셨나
궁금해서 틈틈이 모바일로
블로그를 확인하고 그랬는데
그동안 블로그에 정말 많은 분들이
찾아와 주셨더라고요.
(진심 깜짝 놀랐어요!😲)
(감사합니다!!!🙇♀️)
어느덧 저의 블로그가 TOTAL 500명을
넘어 600여 명의 많은 분들이 찾아와
주시는 블로그로 성장해 있어서 며칠
자리를 비운 사이 열심히 여러분과 소통
하려 노력한 성과가 나온 것 같아 보람도
느끼고 감사한 마음도 다시 한번 느낀
시간이었어요.
모두 여러분의 꾸준한 관심과
사랑 덕분이라 생각합니다.
정말 감사드립니다 여러분 😀🙇♀️
그럼 오늘은 무무가 가져온
알찬 정보는 무언인가 궁금해
하실 분들이 계실 텐데 오늘
제가 가져온 알찬 정보는 바로
'다운 계약서&업 계약서'
입니다.
여러분은 혹시 다운 계약서와 업계약서에
대해 들어보셨나요?😮
저도 예전에 뉴스를 통해 접해본 용어
인데 부동산 공부를 하신 분들은 아마
다운계약서와 업계약서에 대해 잘
아실 거라 생각해요.
반면
부동산 초보분들이나
사회초년생분들은
다운계약서와 업계약서의
정확한 의미는 잘 모르실 거라
생각해 제가 오늘 그 의미를
정확하게 알려드리고자
준비해보았어요.😉
그럼 저 무무와 함께
공부해보러 가보실까요?!😁
그럼
렛츠 무무!!
우선 다운계약서의 사전적 의미는
되어있나 함께 보실까요?
제가 늘 애용하고 있는
네이버 지식백과에는
이렇게 되어 있어요.
여기서 우리가 주목해야 할
문구를 제가 빨간색으로 표시
하였으니 이 부분을 주목해주세요.
'실제 거래 가격이 아닌 허위의 거래 가격으로 계약한 계약서이다'
다운계약서의 핵심이 되는 문구예요.
즉, 다운계약서는 실제 거래 가격이 아닌
매도자, 매수인이 합의하여 허위의
가격으로 계약한 계약서예요.
여기서 '다운'이라는 말에서 추측할 수 있듯
다운계약서란, 실제 거래된 금액보다 낮게
작성한 계약서를 말합니다.
예를 들어, 매도자 A와 매수자 B가 있습니다.
어느 날 매도자 A는 매수자 B에게
이런 제안을 하게 됩니다.
매도자 曰: B 씨 우리 사고파는 과정에서
아까운 세금을 내야 하는데 다운계약서를
작성해 절세 좀 해보는 건 어떨까요?
매수자 曰: 다운계약서요?
다운계약서가 뭐죠?
매도자 曰: 아 별거 없어요. 그냥 계약서에
실제 거래하는 금액보다 낮게 적어서 계약
하고 나머지 금액은 저한테 현금으로 주시면 됩니다.
우리가 거래할 금액이 5억이죠? 그럼 계약서상엔
4억이라고만 적어두고 나머지 1억 원은 그냥 현금으로
준비해서 저한테 주시면 돼요. 그럼 B 씨는 4억에
대한 취득세만 납부하시면 되는 거예요
그럼 B씨도 취득세 절세하고 저도 양도소득세 절세
할 수 있으니 서로에게 좋은 절세 방법인 것 같은데
B 씨 생각은 어떠세요? 괜찮은 방법 같죠?
매수자 曰: 아! 그런 방법도 있었군요. 좋아요
안 그래도 취득세 절세하는 방법을 알아보고
있었는데 괜찮은 방법 같아요. 그렇게 진행해요.
▲이게 바로 다운계약서 작성의 한 예시예요.
실제로 매도자와 매수자는 이런 방식으로
서로의 이익을 위해 다운계약서를 작성하고
거짓 신고를 하는 경우가 많아요.
다운계약서를 작성하는 목적은 뚜렷합니다.
세금 납부 과정에서 어떻게 하면 세금을 덜
낼 수 있을까 하는 생각에서 나온 편법이자
위법행위인 거죠.
만약 ▲위의 예시처럼 매도자 혹은 매수자의
권유로 다운계약서를 작성 후 실제로 거래를
하였다가 적발된다면 그 처벌도 무겁습니다.
▲위 법률에 따라 빨간색 박스 친 부분을
보시면 다운계약서를 작성하여 거짓으로
신고한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의
100분의 5 이하에 상당하는 과태료를 부과하다고
되어있는데 쉽게 말해 취득가액의 5%에 해당하는
금액의 과태료를 부과하는 걸 말해요.
예를 들어 5억 원의 5%만 잡아도 과태료를
25,000,000원의 과태료를 부과받는 셈이죠.😱
또한, 소득세법에도 이러한 다운계약서
작성 후 적발이 되면 그에 상응하는 불이익이 주어지는데
②항을 제94조 제1항 제1호를 보시면
자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의
거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우
양도소득세 비과세 또는 감면을 배제합니다.
즉, 쉽게 이야기하면 거짓 다운계약서를
작성하면 매도인의 1세대 1 주택 비과세 등
요건이 충족하여도 양도세 비과세 감면을
적용받을 수 없다는 것이며
매수인 또한 미래에 해당 부동산을 팔 때
양도소득세 비과세 감면 혜택에서 배제된다는
이야기입니다.
여기서 끝일까요?
아니에요. 추가적으로
신고불성실 가산세+ 납부불성실 가산세까지
부과하여 과태료를 납부하셔야 해요.
더불어 이를 중개한 공인중개사는
취득세의 3배 이하의 과태료를 부과받고
6개월 이내 자격정지 혹은 등록취소, 업무정지
처분까지 받게 될 수 있어요.
그러니 다운계약서와 같은 편법적이며
위법적인 행위는 우리 모두 지양하길 바래요.😀
그렇다면 업계약서는 무엇일까요?
앞서 설명해드린 다운계약서의 반대라고
생각하시면 이해가 빠르실 거예요.
업계약서는 보통 매도인(파는 사람)보다
매수인(사는 사람)이 보통 제안을 하는
경우가 많아요.
왜 그럴까요?
업계약서는 다운계약서의 반대로
계약서를 작성할 때 실제로 거래되는
금액보다 높게 거짓 작성하는 걸 말하는데
매수인 입장에서 매도인에게 이런 제안을
하는 이유는
매수 가격을 높여 미래의 양도할 때 양도차익
을 줄여서 양도세를 줄이기 위한 목적을 가지고
있는 거예요. 또한 이 외에도 부동산 시장이 좋지
않을 때 공시 가격을 유지할 목적으로도 쓰이며
주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 때도
매수 가격을 높여 거짓 작성하였기 때문에
더 높은 액수의 대출을 받을 수 있기 때문이에요.
(이러다 적발되면 사기죄가 성립이 되어 형사처벌 대상이 됩니다😠)
그런데 여기서 의문이 생기실 거예요.
업계약서 같은 경우는 매수인
입장에서는 매우 유리해 보이는
위법적인 행위인데도 매도인이
과연 합의해줄까?라는
의문이 생기실 수 있지만 이것도
매도인의 현상황이 어떠냐에
따라 이야기가 달라질 수 있어요.
예를 들어 매수인이 이런 제안을
매도인에게 하였다면 어떨까요?
매수인 曰: A(매도인)님 이번에 계약할 때
업계약서로 작성하시는 건 어떠세요?
매도인 曰: 예? 업계약서요? 갑자기 그게 무슨..
매수인 曰: 아니~ 저번에 제가 얼핏 중개사님께 들었는데
A님 1세대 1 주택 이시고 10년 넘게 장기 보유하신 물건
이라고 들었어요. 제가 알아보니 1세대 1 주택에 2년 이상
보유하고 양도가액이 9억 원 이하면 비과세 요건에 딱!
충족이 되시는데 양도세 세금 내는 거 아깝잖아요.
매도인 曰: 아.. 그러고 보니 비과세 요건에 제가 딱
맞네요. 하긴 이거 정리할 때 양도세 걱정을 했는데
그런 방법이 있는 줄 몰랐네요. 세금 줄일 수 있다면야
저야 좋죠. 그렇게 진행하시죠.
▲ 위 예시처럼 매수인이 이렇게
조목조목 설명을 하면서 매도인에게
업계약서를 유도하거나 제안을 하면
어떨까요? 매도인 입장에서는 여러
고민을 할 수도 있게 됩니다.
(넘어가시면 큰일 납니다!!😠)
매도인 입장에서는 1세대 1 주택에 양도가액이
9억 원 이하 거나 초과하지 않는다면 비과세
요건에 충족이 되기 때문에 양도를 하고도 양도세를
내지 않아도 되는 거죠. 이런 달콤한 유혹에 덜컥
거짓 계약을 작성하게 되면 앞서 설명해드린
법률에 근거하여 과태료를 부과받는 것은 물론
자칫 잘못하다간 형사 처벌 대상이 될 수도 있습니다.
(절대 네버 네버!! 단호하게 거절하세요! 😡)
결국 다운계약서와 업계약서는
서로 간의 이해관계가 맞았을 때
진행하는 경우가 많은데
실제로도 암암리에 이런 거짓 계약이
이뤄지고 있을지도 모르는기 때문에
현재 우리나라에는 2017년 1월 20일부터
'리니언시 제도'를 시행하고 있어요.
리니언시 제도란 그럼 무엇일까?
하고 궁금해하시는 분들이 계실까 봐
무무가 간략하게 준비해보았어요.
우선 리니언시 제도란 무엇인지
그 사전적 의미를 한번 함께
살펴보시죠!
렛츠 무무!!
네이버 지식백과에서는
리니언시의 정의를 이렇게
설명해 놓았어요.
'담합 자진신고자 감면제도'
즉, 다운계약서 혹은 업계약서를 작성한
양 당사자 중 한 명이 자진 신고하면 최초
신고자에게 과태료를 100% 면제해 주는
제도예요.
이러한 제도가 나온 배경으로는
위법적인 행위를 사전에 막고
자진신고를 유도하여 건전한 경제
질서를 유지하고자 만든 것 같네요.🙂
실제로 리니언시 제도가 시행되고
초반에는 이러한 불법 담합행위에
대한 자진신고가 늘었고 다운계약서
와 업계약서의 작성 건수도 많이
줄었다고 하니 꽤 효과를 보고 있는
제도인 것 같아요.😉
특히나, 정부가 조사를 착수하기 전
최초 신고자는 100% 과태료 면제를
정부가 조사를 착수한 후에 자진신고 시
50% 과태료 감면이기 때문에
위법행위를 한 양당사자 간에도
결국 어느 한쪽이 경제적 불이익을 받는 게
두려워 신고를 하는 게 아닐까 하는 생각에
돈 앞에 장사 없고, 죄수의 딜레마가 생각나
그 씁쓸함이란.. 에휴😞
그러니 제발 좀..!!
(처음부터 올바른 계약서를 작성합시다!!😠)
여러분은 꼭 이러한 달콤한 제안에도
넘어가지 마시고 처음부터 올바르고
건전한 계약서를 작성해 주시길 바래요
아마 저의 '무무의 소담 소담' 블로그를
찾아주시는 여러분들 중에는 이런 사람은
없을 거라 확신하니 저의 믿음을!!
지켜주세요🤗
오늘 무무가 소개해드린
다운계약서와 업계약서 편
어떠셨나요?
여러분께 조금이나마
도움이 될 만한 주제를 선정
하기 위해 며칠을 고민하고
고민하다가 결정했는데
괜찮았나요?😮
매번 끝맺음 말로 더 알찬 정보로
돌아오겠다고 말씀드리는데
오늘도 여러분께 저 무무가
알차고 재미있는 정보를
드렸길 바래요.😊
벌써 8월이 시작된 지 4일이 지났어요.
요즘은 시간이 정말 휙휙 지나가서
어떤 하루를 보내고 있는 건지
잘 모르겠더라고요.
그래도 요즘은 여러분과
소통할 수 있는 창구가 생겨
하루하루를 재미있게 보내고 있어요.🥰
여러분
저는 요즘 자주자주 하늘을
올려다보는 연습을 하고 있어요.
바쁜 현대인들에겐 자주자주
하늘을 보는 습관을 기르는 것도
좋다고 하더라고요.
더위에 지쳐 힘든 하루를
보내고 있지만 푸른 하늘도 곁에 있고
예쁜 저녁노을도 우리 곁에 항상
있다는 걸 느껴 보시길 바래요.
그럼 한결 기분이 좋아지실 거예요.😀
저는
여러분을 항상 응원합니다!
오늘도 너무너무 수고 많으셨습니다.👍
그럼 다음에는 더 재미있고
알찬 정보로 찾아올게요!
안녕!!
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