무무의 부동산 계약을 위한 사전정보 - 등기부등본 보는법(을구)

안녕하세요 무무예요!!

 

 

여러분 오늘 하루는 어떻게 보내셨나요?

오늘은 유난히 더 더웠던 하루여서 다들 힘드시진 않았나요?

제가 살고 있는 곳은 기온이 32도가 넘었네요. ㅎㄷㄷ

 

 

올여름은 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로도 폭염이 기승하고 있는 것 같아요.

어제 유튜브를 보니 중국에 어느 곳은 지열이 65도가 넘어 개미가 3초 만에 타 죽었다는 뉴스 기사를 보고

충격에 휩싸였던 기억이 있네요.

 

점점 기온이 상승하고 남극의 빙하도 더 녹는다고 하니.

정말로 심각한 문제가 아닐 수가 없네요.

 

 

아!

 

잠시 오늘 하루 이야기를 하다 보니 오늘의 주제를 깜빡 잊었네요.

 

오늘은 어제 등기부등본 보는법 갑구편에 이어 을구편을 준비하였으니

 

오늘도 저와 함께 등기부등본 보는 법을 배워보는 시간을 가지길 바라요.

 

그럼 

 

등기부등본 보는 법 제3편 을구편 출발하겠습니다.

 

 

렛츠 무무!!

 

 

먼저 우리는 을구라는 단어가 가지고 있는 사전적 의미를 알아봐야겠죠?

그래서 제가 네이버 지식백과를 통해 을구의 사전적 의미를 검색해 왔습니다.

 

 

을구란 무엇인가?

-을구[ 乙區 ]: 을구는 저당권이라든가 임차권 등 소유권 이외의 권리관계를 각각 기재하며, 다시 사항란
과 순위 번호란으로 나누어진다. 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하고 순위 번호란에는
그 기재의 순서를 적는다.

 

을구의 사전적 의미를 살펴보면 갑구와는 다르게 차이점이 하나 눈에 띄게 보이실 거예요.

 

바로 

 

갑구에서는 소유권에 관한 사항을 말했다면

을구에서는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있다는 점이 가장 큰 차이점입니다.

 

그렇다면 을구는 소유권 이외의 권리관계를 보여주는 항목이니

소유권 이외의 권리관계에는 어떤 것들이 있는 그 예를 제가 세 가지 준비했습니다.

 

①근저당 설정

②저당권

③전세권

 

을구에 기재되는 대표적인 세 가지 항목을 준비했는데 그중에서도

 

①근저당 설정만 빨간색으로 표시한 이유는 뭘까요? 

 

눈치가 빠르신 분들은 아마 아실걸에요.

 

무무가 빨간색으로 표시할 때는 가장 중요한 체크포인트 란 걸.

 

근저당 설정은 우리가 매매 혹은 전월세 계약 시 부족한 자금을

 

은행 혹은 금융기관을 통해 대출을 받아 진행을 할 경우 자주 듣게 되는 용어예요.

 

그럼 근저당 설정의 사전적 의미 또한 우리는 알아보아야겠죠?

 

 

근저당 설정이란 무엇인가?

-근저당 설정: 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 근저당이라 하며 그 근저당을 설정하는 것을
근저당 설정이라 한다. 즉, 부동산에 근저당을 잡아놓은 금액만큼 돈을 받을 권리가 있다고 표시하는 것을 말한다.

만약 채무자가 채무를 상환하지 않는다면, 채권자가 채권을 담보로 갖게 된 부동산을 처분하여 우선적으로 변제를 받을 수 있다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 하며 근저당을 설정하고 융자를 해준다.

 

즉,  근저당 설정은 은행 등 금융기관을 통해 부동산에 근저당을

잡아놓은 금액만큼 돈을 받을 권리가 있다고 표시하는 것을 말합니다.

 

예를 들어 아파트를 매매하기 위해 필요한 자금이 부족해 은행에 대출을 받아

진행을 해야 한다고 가정해볼게요

 

그러면 은행은 우리가 매매하고자 하는 아파트를 담보로 대출을 진행해줍니다.

보통 은행에서는 장래의 이자비용까지 함께 그(채권최고액=대출금) 비율을 110~130% 정도 근저당 설정을 해놓는 편입니다.

 

예를 들어 우리가 실제 대출을 1억 원을 받았다고 가정하면 등기부등본 을구란에는 

채권최고액 110,000,000~ 130,000,000억 원으로 10~30%를 더 설정해 놓은걸 확인하실 수 있습니다.

 

그러므로 우리가 어떤 아파트를 매매 혹은 전월세를 들어간다고 가정했을 때

가장 좋은 물건은 을구란에 아래와 같이 어떠한 설정계약도 없는 게 가장 이상적이고 가장 안전하겠죠?

 

자료출처- 뽀람찬인생살기님 블로그(생활지식기록지)

 

을구란에 기록사항 없음으로 되어 있는 물건이라면 근저당 설정도 되어 있지 않기 때문에

대출을 받은 물건도 아닐뿐더러 다른 기록사항도 없기 때문에 흔히 을구란이 '깨끗한(클린 한) 물건이다'라고 표현합니다.

그런데 이렇게 을구란에 기록사항이 없음이라고 되어 있는 깨끗한 물건이라도 한번 더 검토해야 할 사항이 있으니

 

여기서  저 무무가 중요한 체크 포인트를 하나 짚고 넘어가도록 할게요.

 

보통 을구란이 이렇게 깨끗하면 사람들은 물건에 근저당 설정이 되어있지 않고 

아무 문제가 없다고 착각할 수 있습니다. 그럴 만도 합니다.

저 역시 부동산 공부를 하지 않았을 때 그렇게 생각했습니다.

하지만 여기서 다시 한번 차근차근 체크를 해야 할 게 있습니다.

 

바로 

 

'신탁등기'

 

신탁등기?? 신탁은 아마 부린이분들이나 사회초년생님들은 신탁이란 용어 자체가 생소하실 겁니다.

 

저 역시 '신탁등기' 용어가 생소하긴 마찬가지입니다.

 

그래서 신탁등기에 대해 공부를 하고 있는 중이며 그러던 와중에 신탁등기에 대한 설명이 비교적 잘 되어 있는

블로그를 발견해서 소개해드릴까 해요.

아무래도 미숙한 제가 설명하는 것보다 

블로그 주소를 링크해 드릴 테니 방문하여 학습용으로 참고하시길 바라요.

 

 

https://blog.naver.com/yeajun89/222792434714

부동산 신탁등기 종류와 의미(feat.전세)

자료출처- 나무누리 부동산 블로그

 

 

우선 제가 먼저 살펴보았는데 을구란에 '기록사항이 없음'이라고 표시가 되어있어도

우리는 갑구란으로 돌아가 신탁 혹은 신탁원부라는 신탁등기가 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

만약, 신탁 혹은 신탁등기가 설정이 되어 있는 걸 발견했다면

 

우선 

중개사님께 신탁원부를 요청하고 신탁등기에 대한 자세한 설명을 듣고 진행하시는 게 맞다고 생각합니다.

 

물론 위 블로그에서 언급한 것처럼 신탁등기가 다 나쁜 것은 아닙니다.

하지만 제가 신중히 고려해 볼 필요가 있다고 말씀드린 이유는 

우리는 아직 좋고 나쁨을 선별할 능력이 부족하기 때문에 더더욱 신중히 고려해봐야 

한다고 말씀드리는 겁니다. 저 역시 아직 선별 능력이 부족하기에 

부족한 부분을 채우고자 공부하고 있습니다.

그러니 우리 부린이분들이나 사회초년생분들은 사전에 물건에

신탁등기가 되어있는 한번 더 확인을 하시길 바라며

중개사님과 함께 충분히 검토 후 계약을 진행하시길 바라요.

 

각설하고

 

또한, 보증금과 근저당 설정액의 합이 집값의 80% 넘는 물건이라면

그것 역시 신중히 고려해봐야 할 물건이라고 생각합니다.

 

그럼 지금까지 함께 공부한 내용을 정리해보면

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표제부에서는 해당 물건의 정확한 주소를 확인하기!

 

갑구에서는 소유권자가 누구인지를(계약 당일 등기부등본의 최종 소유권자와 계약을 하는 건지)

+계약하려는 사람과 실제 소유권자가 동일인인지 확인하기!

 

을구에서는 근저당 설정 및 저당권 전세권 등 소유권 이외의 다른 권리사항이 기재가 되어 있는지 확인하기

 

이 세 가지는 등기부등본에서 꼭 확인을 해야 할 부분이니

 

다시 한번 밑줄 팍팍!

 

 

그럼 오늘로써 등기부등본 보는 법 총 3편 표제부, 갑구, 을구 

 

모두를 살펴보았습니다.

 

계약에 있어 항상 제가 강조하고 싶은 것은 물론 등기부등본을 잘 볼 줄 알아야 하는 것이

1순위겠지만 그것보다 중요한 0순위는 바로 침착함이라 생각해요.

 

저번에도 말씀드렸지만 계약 당일에는 참석자도 많고 오고 가는 대화가 참 많습니다.

중개사님들도 준비해야 할 서류도 많으며 중개 대상물에 대한 설명을 해야할 의무가 있기 때문에

아무래도 빠르게 진행이 되는 게 보편적입니다.

 

그럴 때 우리 부린이분들이나 사회초년생분들은 당황하기 일쑤죠.

 

부동산 용어가 귀에 들어오지 않기 때문에 당황합니다.

임대인, 임차인, 매도인, 매수인, 근저당, 갑구, 을구, 특약사항, 선수관리비, 채권최고액 등등 

계약 시 오고가는 대화속 용어들이 모두 생소하기 때문입니다.

 

그러니 사전에 기본적인 부동산 용어와 계약시 주의 깊게 살펴야 할 항목을 

 

저의 '무무의 소담 소담' 블로그에 오셔서 함께 공부하시면 조금이라도 도움이 되실 거라 믿어요 

 

앞으로도 생활 속에서 알고 있으면 좋은 정보들을 양껏 준비해서

 

소개해드리는 시간을 갖도록 노력할 테니 많이 방문해주세요!!!

 

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그럼 오늘은 이만 마무리하겠습니다.

 

오늘 하루도 여러분 모두 모두 수고 많으셨습니다.

 

다음에는 어떤 주제로 찾아올지 또 고민해볼게요

 

오늘도 저의 '무무의 소담 소담' 블로그를 찾아주셔서 대단히 감사드립니다 :)

 

안녕!!